Kiedy przy spadku potrzebna jest wycena
- Dział spadku u notariusza albo w sądzie: od wartości zależą spłaty i dopłaty między spadkobiercami.
- Zachowek: jego wysokość liczy się od wartości spadku, więc wartość domu czy mieszkania przesądza o kwocie.
- Podatek od spadków i darowizn: w zeznaniu podajesz wartość rynkową, a urząd skarbowy może ją sprawdzić.
- Zniesienie współwłasności, gdy jeden ze spadkobierców chce zatrzymać nieruchomość i spłacić pozostałych.
- Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości: cena oparta na rynku, a nie na oczekiwaniach jednej ze stron.
Dział spadku: u notariusza czy w sądzie
Gdy spadkobiercy są zgodni, dział spadku obejmujący nieruchomość przeprowadza notariusz w formie aktu notarialnego. Niezależny operat zamówiony przed wizytą u notariusza zamyka spór o to, ile powinna wynieść spłata, bo wszyscy patrzą na tę samą liczbę.
W sądzie wartość ustala zwykle biegły powołany przez sąd. Prywatny operat nie zastępuje jego opinii, ale pozwala ocenić, czy ugoda się opłaca, przygotować stanowisko i rzeczowo odnieść się do opinii biegłego.
Zachowek a wartość nieruchomości
Zachowek liczy się od wartości spadku. Według utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego przyjmuje się stan nieruchomości z chwili otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy) i ceny z chwili orzekania o zachowku. Taka wycena różni się od zwykłej wyceny „na dziś”, dlatego przy zleceniu trzeba podać jej cel i datę śmierci spadkodawcy.
Podatek od spadków i darowizn
Najbliższa rodzina z tak zwanej grupy zerowej (małżonek, dzieci i wnuki, rodzice i dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha) jest zwolniona z podatku, jeśli zgłosi nabycie spadku na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.
Pozostali spadkobiercy składają zeznanie SD-3 i podają w nim wartość rynkową nieruchomości. Jeśli urząd uzna ją za zaniżoną, może powołać biegłego, a gdy jego wycena przekroczy podaną wartość o więcej niż 33%, koszty opinii ponosi spadkobierca. Operat sporządzony przed złożeniem zeznania zmniejsza to ryzyko.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości może z kolei rodzić podatek dochodowy. Zasady opisuję w poradniku o podatku od sprzedaży nieruchomości.
Jak wygląda zlecenie
- Rozmowa: cel wyceny (dział spadku, zachowek, podatek), bo od niego zależy, na jaki dzień ustalam wartość.
- Dokumenty: numer księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, jeśli już jest. Pełną listę podaję po rozmowie.
- Oględziny nieruchomości na miejscu.
- Analiza rynku: porównanie z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości z okolicy.
- Operat: dokument z wynikiem w uzgodnionym terminie.
Cenę i termin ustalamy przed zleceniem. Pracuję głównie w powiecie brodnickim i powiatach sąsiednich. Więcej o samym dokumencie: co to jest operat szacunkowy.