Co to jest operat szacunkowy
Operat szacunkowy to opinia o wartości nieruchomości w formie dokumentu. Może go sporządzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami zawodowymi w zakresie szacowania nieruchomości, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. W operacie rzeczoznawca podaje numer swoich uprawnień, opisuje nieruchomość, metodę i dane, na których oparł wycenę, oraz wynik.
Najczęściej operat określa wartość rynkową, czyli kwotę, jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji zawartej na warunkach rynkowych między kupującym a sprzedającym, którzy działają rozsądnie i nie są pod przymusem.
Kiedy operat jest potrzebny
- Zabezpieczenie kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej i refinansowania. Bank opiera kwotę kredytu na wartości z wyceny. Więcej o kredytach: kredyty hipoteczne.
- Podział majątku i rozwód, zniesienie współwłasności. Więcej: wycena do podziału majątku.
- Sprawy spadkowe oraz podatek od spadków i darowizn. Więcej: wycena do spadku.
- Postępowania sądowe i egzekucyjne, sprawy administracyjne.
- Sprzedaż lub zakup: wycena przed wystawieniem oferty albo przed złożeniem propozycji, żeby cena wynikała z rynku, a nie z oczekiwań.
- Firmy i instytucje: wycena środków trwałych, aportów, nieruchomości komercyjnych.
Operat szacunkowy do banku
Przy kredycie hipotecznym, pożyczce hipotecznej i refinansowaniu bank opiera kwotę kredytu na wartości nieruchomości z wyceny i liczy od niej wkład własny. Część banków przyjmuje operat zamówiony przez klienta u rzeczoznawcy majątkowego, inne zlecają wycenę same. Zasady zależą od banku, dlatego przy kredycie najpierw sprawdzam, czego wymaga bank, który daje Ci najlepsze warunki, a dopiero potem zlecamy wycenę.
Jeśli wycena wyjdzie niższa niż cena z umowy, różnicę trzeba pokryć z własnych pieniędzy. Wycena przed podpisaniem umowy przedwstępnej pokazuje takie ryzyko z wyprzedzeniem. Więcej o kredytach: kredyt hipoteczny bez opłat.
Jak długo operat jest ważny
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 156) operat można wykorzystać do 12 miesięcy od daty sporządzenia, o ile nie zmieniły się uwarunkowania prawne ani czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości. Jeśli takie zmiany nastąpiły, operat może stracić aktualność wcześniej. Po upływie 12 miesięcy rzeczoznawca może potwierdzić jego aktualność, a w niektórych sprawach przepisy szczególne dopuszczają użycie starszego operatu.
Przy kredycie hipotecznym bank może mieć własne wymagania co do wieku operatu, więc sprawdź je, zanim zlecisz wycenę.
Jak wygląda zlecenie
- Rozmowa: ustalamy rodzaj nieruchomości, cel wyceny i to, kto ma przyjąć operat (bank, sąd, urząd).
- Dokumenty: adres lub numer księgi wieczystej oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. Listę podaję po rozmowie.
- Oględziny nieruchomości na miejscu.
- Analiza rynku: porównanie z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości z okolicy.
- Operat: dokument z wynikiem, który odbierasz w uzgodnionym terminie.
Cenę i termin ustalamy indywidualnie przed zleceniem. Podstawowy obszar mojej pracy to powiat brodnicki i powiaty sąsiednie, w indywidualnych przypadkach przyjmuję zlecenia z terenu całej Polski.
Od czego zależy wartość nieruchomości
- Lokalizacja: miejscowość, dzielnica, otoczenie, dojazd i dostęp do usług.
- Rodzaj i powierzchnia: mieszkanie, dom, działka, lokal użytkowy.
- Stan techniczny i standard: wiek budynku, remonty, wyposażenie.
- Stan prawny: forma własności, obciążenia w księdze wieczystej, służebności.
- Ceny transakcyjne porównywalnych nieruchomości z lokalnego rynku.
Operat a szacunek z portalu
Szacunek wartości z portalu ogłoszeniowego lub kalkulatora w internecie to orientacyjna liczba policzona automatycznie, bez oględzin nieruchomości. Operat sporządza rzeczoznawca po obejrzeniu nieruchomości i analizie rynku, a jego treść ma moc dokumentu, który banki, sądy i urzędy mogą przyjąć. Do zorientowania się w cenach szacunek z portalu wystarczy, do decyzji formalnych nie.