Jak liczy kalkulator
Kalkulator zakłada oprocentowanie stałe w całym okresie kredytowania i odsetki naliczane co miesiąc od aktualnego salda. Miesięczna stopa to oprocentowanie roczne podzielone przez 12. Rata równa wynika ze wzoru:
rata = kwota kredytu × i ÷ (1 − (1 + i)−n), gdzie i to stopa miesięczna, a n to liczba rat.
Do tego kalkulator dolicza prowizję banku i ubezpieczenie, jeśli je wpiszesz, oraz pokazuje harmonogram roczny: ile z wpłat w każdym roku to kapitał, a ile odsetki.
Przykład obliczeń
Mieszkanie za 500 000 zł, wkład własny 20%, czyli kredyt 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7% w skali roku, raty równe, bez prowizji i ubezpieczeń. Rata wychodzi około 2 827 zł miesięcznie. Przez 25 lat zapłacisz około 448 tys. zł odsetek, więc w sumie oddasz bankowi około 848 tys. zł.
To przykład rachunkowy, nie oferta banku. Zmień w kalkulatorze oprocentowanie o jeden punkt procentowy i zobacz, jak mocno zmienia się rata i koszt całkowity.
Raty równe i malejące
W ratach równych płacisz co miesiąc tę samą kwotę. Na początku większość raty to odsetki, a kapitał spłaca się powoli. W ratach malejących część kapitałowa jest stała, więc rata co miesiąc spada. Jest wyższa na starcie, ale łączny koszt odsetek jest niższy.
Wyższa pierwsza rata ma konsekwencję przy wniosku: bank liczy zdolność kredytową od pierwszej raty, więc raty malejące wymagają zwykle wyższych dochodów. Więcej o tym piszę na stronie o zdolności kredytowej.
Co kosztuje poza odsetkami
- Prowizja banku za udzielenie kredytu, doliczana do kosztu albo płacona z góry.
- Ubezpieczenia: nieruchomości, a często także na życie albo ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
- Wycena nieruchomości na potrzeby banku. Jako rzeczoznawca majątkowy sporządzam operaty szacunkowe, także do kredytu.
- Koszty zakupu: taksa notarialna, podatek PCC i opłaty sądowe. Policzysz je w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.
Nadpłata kredytu
Przy niezmienionej racie regularna nadpłata skraca okres kredytowania i zmniejsza sumę odsetek. Kalkulator pokazuje, o ile szybciej spłacisz kredyt i ile odsetek zaoszczędzisz. Zanim zaczniesz nadpłacać, sprawdź w umowie, czy przewiduje rekompensatę za wcześniejszą spłatę i na jakich zasadach.
Czego kalkulator nie liczy
Nie przewiduje zmian oprocentowania. Przy kredycie ze zmienną stopą rata zmienia się razem ze wskaźnikiem referencyjnym, więc sprawdź, jak wzrośnie przy oprocentowaniu o kilka punktów wyższym. Nie wie też, ile bank gotów jest Ci pożyczyć ani jaką marżę zaproponuje. Do tego potrzebna jest analiza Twoich dochodów i zobowiązań, którą wykonuję bezpłatnie, porównując oferty czternastu banków.