Wypłata w transzach
Bank nie przelewa całej kwoty na start. Wypłaca ją w transzach, zgodnie z harmonogramem prac z kosztorysu: na przykład za stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty i wykończenie. Przed każdą kolejną transzą bank sprawdza postęp budowy, w zależności od banku przez własnego inspektora, zdjęcia albo dokumenty od kierownika budowy.
Wynika z tego jedna praktyczna rzecz: od początku musisz mieć środki na pierwsze etapy, zanim wpłynie kolejna transza. Plan finansowy budowy układam razem z harmonogramem banku.
Wkład własny i działka
Przy budowie domu wkładem własnym bywa działka, jeśli jest Twoją własnością: bank wlicza jej wartość, ustaloną w wycenie. Do wkładu można też zaliczyć nakłady już poniesione na budowę, o ile da się je udokumentować. Zasady ogólne opisałem w poradniku o wkładzie własnym na kredyt hipoteczny.
Jakie dokumenty są potrzebne
Zestaw zależy od banku, ale zwykle obejmuje:
- dokument własności działki i numer księgi wieczystej,
- projekt budowlany oraz decyzję o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, zależnie od tego, jakiej procedury wymaga Twój dom,
- kosztorys i harmonogram prac z podziałem na etapy,
- dane kierownika budowy i wykonawcy, jeśli budowę prowadzi firma,
- dokumenty o dochodach, takie jak przy każdym kredycie hipotecznym (zobacz, jakie).
Bank wymaga zwykle także ubezpieczenia budowy i cesji polisy na swoją rzecz. Wniosek bez kompletu dokumentów budowlanych to najczęstszy powód wydłużenia procesu.
Spłata w trakcie budowy
Wiele banków pozwala spłacać w okresie budowy tylko odsetki od wypłaconych transz, a spłata kapitału zaczyna się po zakończeniu inwestycji albo po upływie ustalonego terminu. Zasady różnią się między bankami, podobnie jak termin, w którym budowa ma być zakończona. Przy porównaniu ofert liczę ratę z okresu budowy i ratę docelową osobno, bo to dwie różne liczby.
Wycena domu, którego jeszcze nie ma
Bank wycenia nieruchomość na podstawie projektu i kosztorysu, a wartość docelowa wpływa na kwotę kredytu. Jestem rzeczoznawcą majątkowym, więc wiem, jak bank patrzy na dom w budowie i jakie rozbieżności między kosztorysem a wyceną zdarzają się najczęściej. Zanim złożysz wniosek, mówię, czy kwota z kosztorysu zmieści się w wycenie. Zobacz też: czym jest operat szacunkowy.
Na czym najczęściej gubi się czas
- Kosztorys nie zgadza się z projektem albo nie ma podziału na etapy.
- Działka ma nieuregulowany stan prawny lub brak dostępu do drogi publicznej.
- Budowa ruszyła przed złożeniem wniosku, a bank nie uznaje części nakładów.
- Budżet nie uwzględnia kosztów wykończenia, więc kredyt kończy się przed domem.
Bezpłatna analiza
Opowiedz, co masz: działkę, projekt, wstępny kosztorys. Sprawdzę zdolność, zestawię oferty czternastu banków i powiem, jakie dokumenty zebrać w pierwszej kolejności. Analiza jest bezpłatna, liczby dostajesz w jeden dzień roboczy, a wynagrodzenie za pośrednictwo wypłaca bank. Pracuję z klientami z Brodnicy i okolic, rozmowa może odbyć się online.