Zasada 5 lat
Pięć lat liczy się nie od dnia zakupu, ale od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość. Przykład: mieszkanie kupione w marcu 2022 r. możesz sprzedać bez podatku dochodowego od 1 stycznia 2028 r., bo okres pięciu lat liczy się od końca 2022 r.
Mieszkanie ze spadku i z darowizny
Przy nieruchomości odziedziczonej pięć lat liczy się od końca roku, w którym nabył ją spadkodawca, a nie od śmierci spadkodawcy czy działu spadku. Przy darowiźnie liczy się koniec roku, w którym otrzymałeś darowiznę. Jeśli potrzebujesz wartości nieruchomości do spadku, przeczytaj o wycenie do spadku.
Jak liczy się dochód
Podatek 19% płacisz od dochodu, a nie od całej ceny. Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży (na przykład notariusza czy pośrednika) oraz o koszt nabycia i udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, na przykład remont potwierdzony fakturami.
Przykład: sprzedaż za 400 000 zł, zakup za 300 000 zł, udokumentowany remont za 20 000 zł. Dochód wynosi 80 000 zł, a podatek 19% to 15 200 zł, o ile nie skorzystasz z ulgi.
Ulga mieszkaniowa
Dochód jest zwolniony z podatku, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe, na przykład:
- zakup innego mieszkania, domu lub działki pod budowę domu,
- budowę albo remont własnego domu lub mieszkania,
- spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na te cele, także kredytu na sprzedawane mieszkanie.
Zwolnienie jest proporcjonalne: jeśli wydasz na cele mieszkaniowe połowę przychodu, zwolniona jest połowa dochodu. Nowa nieruchomość musi służyć Twoim własnym potrzebom mieszkaniowym. Warunki są szczegółowe, więc przed sprzedażą potwierdź swoją sytuację z doradcą podatkowym albo w urzędzie skarbowym.
PIT-39 i termin
Sprzedaż przed upływem pięciu lat rozliczasz w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Zeznanie składasz także wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej i podatek wynosi zero.
Planowanie sprzedaży
Czasem kilka miesięcy różnicy w terminie aktu decyduje o tym, czy podatek w ogóle wystąpi. Przy sprzedaży przez moje biuro ustalamy termin z uwzględnieniem tej zasady, a cenę opieram na wycenie rzeczoznawcy. Jeśli na mieszkaniu jest kredyt, przeczytaj, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem.