Ile wynosi wkład własny
Zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego (Rekomendacja S) przewidują, że bank powinien wymagać wkładu własnego na poziomie co najmniej 10% wartości nieruchomości. Przy wkładzie niższym niż 20% banki zwykle żądają dodatkowego zabezpieczenia, najczęściej ubezpieczenia niskiego wkładu własnego albo gwarancji. Koszt takiego zabezpieczenia dolicza się do kredytu lub płaci osobno, według zasad banku.
Dlatego często mówi się o dwóch progach: 10% jako dolnej granicy i 20% jako wkładzie, przy którym nie trzeba dopłacać za dodatkowe zabezpieczenie. Konkretne warunki różnią się między bankami, a część z nich ma własne, wyższe wymagania.
Od czego bank liczy wkład
Bank liczy wkład od niższej z dwóch kwot: ceny z umowy albo wartości z własnej wyceny. Jeśli kupujesz mieszkanie za 500 tys. zł, a rzeczoznawca banku wyceni je na 470 tys. zł, wkład i kwota kredytu wynikają z 470 tys. zł. Różnicę do ceny musisz dołożyć z własnych środków.
Jako rzeczoznawca majątkowy z góry wiem, gdzie wycena może wyjść niższa od ceny transakcyjnej, więc mówię o tym, zanim złożysz wniosek. Więcej o wycenach: wyceny nieruchomości.
Przykład na 500 tys. zł
Przy nieruchomości wycenionej na 500 000 zł (liczby poglądowe):
- Wkład 10% to 50 000 zł, kredyt do 450 000 zł. Bank zwykle wymaga dodatkowego zabezpieczenia.
- Wkład 20% to 100 000 zł, kredyt do 400 000 zł. Dodatkowe zabezpieczenie zwykle nie jest potrzebne.
Wyższy wkład to niższa rata i niższy koszt odsetek, a w części banków także lepsza marża. Ile wynosi rata przy różnych kwotach, policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Co może zastąpić gotówkę
- Działka pod budowę domu: bank wlicza jej wartość do wkładu własnego. Szczegóły w poradniku o kredycie na budowę domu.
- Środki już wpłacone deweloperowi albo zaliczka wpłacona sprzedającemu, jeśli da się je udokumentować.
- Nakłady poniesione na budowę, które bank uzna na podstawie kosztorysu i dokumentów.
- Dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości: wtedy bank może sfinansować całą kwotę zakupu, bo zabezpieczeniem objęte są dwie nieruchomości.
Co bank zaakceptuje, zależy od niego. Dlatego przed złożeniem wniosku sprawdzam to dla Twojej sytuacji.
Koszty poza wkładem
Wkład własny to nie jedyny wydatek na starcie. Osobno trzeba mieć zwykle pieniądze na taksę notarialną, podatek PCC (przy rynku wtórnym, jeśli nie ma zwolnienia), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, ubezpieczenie nieruchomości i ewentualną prowizję banku. Orientacyjne kwoty policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.
Kredyt z niskim wkładem
Bank może udzielić kredytu przy wkładzie niższym niż 20%, ale ocenia wtedy wniosek ostrzej: patrzy na stabilność dochodów, historię w BIK i wysokość raty w stosunku do zdolności. Warto sprawdzić, czy zdolność kredytowa wystarcza przy tej kwocie. Dostępność programów rządowych wspierających zakup mieszkania zmienia się w czasie, więc ich aktualne zasady sprawdzam na bieżąco, zanim o nich powiem.
Bezpłatne wyliczenie wkładu
Powiedz, jaką nieruchomość planujesz i ile masz oszczędności. Policzę, ile wkładu wymagają poszczególne banki, czy opłaca się dopłacić do progu 20% i ile pieniędzy zostanie Ci na koszty dodatkowe. Analiza jest bezpłatna, a liczby dostajesz w jeden dzień roboczy. Wynagrodzenie za pośrednictwo wypłaca bank, z którym podpiszesz umowę.